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我在北京卖四合院:一平米十万起胡润榜富豪也接待过

日期:2022-08-11 11:31:28    浏览次数:3     来源:OB欧宝娱乐官方网站入口 作者:欧宝体育app平台   

  中新经纬2月7日电 (薛宇飞)“天棚鱼缸石榴树,先生肥狗胖丫头”,你向往过在四合院里生活吗?凭借着稀缺性、极佳的区位及厚重的文化底蕴,北京的四合院、上海的老洋房分别占据着两大一线城市房产界的顶流。一套四合院动辄几千万乃至上亿元,将它的客户群体限制在极小的范围,也注定这一市场的小众。

  2009年开始接触四合院的铁萌,自认为入行时间不算很长,但却是见证了市场突飞猛进的一个时期,四合院价格也从3万元/平方米涨到目前的10万元/平方米以上。近日,铁萌从一个房产经纪人的视角,向中新经纬讲述销售四合院的故事。

  四合院,作为最能代表北京地域特色的传统民居,星罗棋布般地散布在二环内,不管是北京人还是外地游客,都将它视作一种标志性符号。

  不过,即使二环内不大,在业内人士看来,不同地段的四合院仍有高下之分。铁萌是泓冠地产的高端服务部总监,他说:“北京是以故宫为中心向四周扩散,在懂行的人看来,四合院的价值也是以故宫为中心,故宫周边一圈是最好的,然后北城又好于南城。仅从区位看,大致的顺序会是南池子、北池子、什刹海、东四、西四、东单、西单、鼓楼、前门外。”

  在他看来,二环内的四合院虽然不少,但刨去公房、大杂院、历史保护建筑等等,能够上市销售的院子少之又少。“我估计,现在能够交易的四合院,连大带小的,可能不足200套。1000平方米的院子,存量用两只手能数得过来,因此大院子的价值也很高。”

  即使挂牌在售的,也有不少无法交易,“比如,系统里有300套房子,可能有100套最终都没办法过户。”不能交易的一个重要原因是产权复杂。“很多四合院是老辈儿人传下来的,可能是三五家人共有,谁也不能得到院子的完全产权,而为了防止家里老人过世后产权变得更复杂,就会把院子给卖了,进行变现。如果产权人都同意,那还好说,只要有一家不同意,这院子就卖不了。”

  四合院交易前,还需要按照占地面积1.6万元/平方米缴纳土地出让金,有的业主没这个能力交,有的是不想交,这就要看客户愿不愿意垫付。还有的,一个院子被分割成好几个房本,而按照北京市的限购规定,京户限购两套、非京户限购一套,这直接就卡住了交易。

  “我经手过一个拖得时间比较长的,在2016年北京限购政策出台之前签的合同,后来限购了,土地出让金交纳政策也变了,前前后后拖了2年多才完成。”他称,四合院的成交周期最少半年,基本上要一年,拖三五年成交的也不少。

  因此,规模比较大的中介机构,比如链家、我爱我家,基本不做四合院交易,原因之一就是交易周期长、手续烦琐、房源产权关系复杂,成交一套四合院的时间可能够卖好几套楼房了。只有长期做四合院的经纪人,才能摸透里面的各种门道。

  市场上没有四合院交易量的统计数据。而据铁萌估计,在2016年限购政策出台之前,通过中介成交的四合院一年大概有60-70套,限购以后,每年的成交量大概在20-30套。

  中新经纬注意到,近期有中介在抖音等平台发布消息称,一套大型四合院以21亿元的价格成交,仅定金就有1个亿。不过铁萌称,他没有听说这个消息,可信度不高,“有的交易不通过中介成交,比如房子在公司名下,以股权转让方式出售。但总体来说,过亿元的院子每年也就成交两三套。”

  过去多年,四合院的价格水涨船高。铁萌称,2009年入行时,以占地面积算,一套四合院的价格大概在3万元/平方米,而据更早入行的人称,再往前的线万元/平方米左右。

  他接着称,四合院目前的单价在10万元/平方米以上,胡同宽敞、停车方便、院形方正、朝向好、私密性高的院子会更抢手,单价达到20万元/平方米也不稀奇。不过,自限购政策实施后,四合院的价格已经基本没有变化。

  但这个价格只能作为参考。四合院不像住宅小区,售价可以参考同小区、同户型的价格,它没有完全意义上的均价概念,实际售价受到很多因素影响。与楼房价格逻辑相反的是,四合院面积越大,它的单价就越高,比如,一两百平方米的院子售价在2000万元,但由于三四百平方米乃至更大的院子比较稀缺,价格上会高出很多。

  “总的来说,四合院不是一个标准化产品,同样面积的两套院子,胡同东口那套周边环境特别干净,胡同西口的那套破破烂烂,而且要七拐八拐的才能进去,那它们的价格就完全不一样。”铁萌称。

  胡同作为二环内交通的毛细血管,它也连接起了大部分的平房、四合院及大杂院,因此,胡同能否通过车辆以及是否有停车位,成为影响四合院价格的一个重要因素。他说:“绝大部分四合院的门口都不能停车,或者车位被老居民占了,那你也不能说你家门口的地方,就是你的停车位。因此,有停车位的院子,可能比没有车位的高出500万元。至于车位值不值这么多,就要客户衡量了。”

  他进一步称,购买四合院的客户绝不是刚需客群,他们一定是比较过了别墅、高档公寓,并且有四合院情结的人,这些人愿意以自己的心理价位而不是市场价位去买院子。

  “私密性也是一个考量因素,比如,四合院旁边有一栋楼房,可以看到院子内的情况,这种院子的价值自然要打折扣。还有,旁边有一个公厕,也可能会被客户嫌弃。”因此,铁萌说,他们要做的工作就是把院子的优劣势讲清楚,让客户来判断它的价值。

  小众而没有明确价格尺码的市场,肯定会是买方与卖方博弈的舞台。“因为没有一个市场均价,业主肯定想的是卖的越高越好,所以一开始给出的报价都很高,但经过一、两年时间的沉淀,才知道它在市场上能卖到多少钱。客户呢,最开始会有一个大概的想法,花5000万元、6000万元能买到什么,也是经过一番寻找,才知道最终的结果是什么。”他说。

  “天棚鱼缸石榴树,先生肥狗胖丫头”,曾是对北京四合院生活的一种描写,而在铁萌看来,现在购买四合院的客户也都有这种情结。“有了一定经济基础后,这些人还是想住回平房,自己关起门来,在院子里布置点花草、养点鱼,是对悠闲生活的追求。”

  据其介绍,2016年限购政策之前,很多外地购房者来北京买院子,对于他们来说,拿出来一两千万元甚至更多也不是难事。那时,反倒是北京本地人买得比较少。限购后,购买群体就以北京改善型住房客群为主。

  按照规定,不管是购买平房开间还是四合院,都不能贷款,只能全款支付,这将购买四合院的门槛明显拉高。十几年的接触下来,铁萌也遇到过不少腰缠万贯的客户,“胡润榜单上的富豪、公司市值上千亿元的客户也接待过,有一些企业家的名字一说出来大家都知道。当然,跟他们接触的比较少,平时都是他们手下的过来看,到最后拍板了,才亲自过来。还有一些隐形富豪,拿出五六千万元买院子的也不少。”

  他称,一些影视明星也会考虑购买四合院,但数量不多,“一是可能经济实力达不到,二是没有四合院情结,更喜欢住别墅吧。”

  四合院动辄几千万元的售价,将很多个人与企业拒之门外,因而也催生出旺盛的四合院租赁需求。据铁萌介绍,买下四合院后,大概有三四成的业主会自住,其余的要么作为高档的私人会所,接待朋友、客户,要么对外出租。

  “市面上,200平方米四合院的年租金在80万元-100万元左右,400-500平方米的院子年租金在200万元-400万元,上千平方米的院子年租金能达到700万元-800万元,甚至更多。”至于租户,他观察,“小一点的院子的租金在几万元/月,孩子在附近上学的家庭会租下来居住。之前外国人租住得比较多,现在受疫情影响,变少了。大点的院子,可能用来企业办公,虽然租金比写字楼贵,但在四合院办公也能彰显公司实力。”

  而作为服务于高端客群的四合院经纪人来说,他们与金钱的距离似乎更进一步。铁萌称,销售出一套四合院,他们的经纪人能拿到佣金的40%,再加上租赁、装修推介以及小平房销售方面的提成,做的好的话,年入百万元也是有的。“一个门店里,可能有一两个经纪人能做到这个水平。”

  但由于四合院成交周期十分漫长,又明显存在着“一年不开张,开张吃一年”的现象。“限购以前四合院的成交量比较多,现在少了,一年能成交三五套(包括合作成交)的经纪人就已经很厉害。而且,要达到这种状态,需要五六年的沉淀,既要对市场有一定的认知度,也要学会与这些高端客群沟通,在潜移默化中让他们信任你。”(中新经纬APP)

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